מס שבח מוטל על הרווח החייב בעסקת מקרקעין, אולם חוק מיסוי מקרקעין קובע הוראות לפיהם בתנאים מסוימים אשר יפורטו בהמשך יינתן פטור ממס שבח. בעקבות חוק ההסדרים לשנים 2013-2014 בוטלו חלק מהפטורים במכירת דירת מגורים. טרם בחינת שימוש בפטור מס שבח יש לבחון האם העסקה חייבת במס שבח או לא , הרי אם העסקה אינה חייבת במס, ניתן לשמור את הפטור ממס שבח למועד אחר עתידי אשר נוכל לנצלו באופן אפקטיבי יותר.

דירת מגורים מזכה הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח. לעניין הוראות הסעיף הנ"ל דירה אשר לא נעשה בה כלל שימוש או ששימשה לפעולות חינוך או דת יראו אותה כדירה ששימשה למגורים

יחיד אשר בבעלותו מספר דירות, רשאי למכור כל 4 שנים דירה אחת בפטור ממס שבח, עקב חוק ההסדרים לשנים 2013- 2014 נקבע כי החל מיום 1 בינואר 2014 חוק זה התבטל ובמקומו תחול הוראת השעה לפיה, בתקופה שבין 1 בינואר 2014 ועד ליום ה- 31 בדצמבר 2017 ניתן יהא למכור שתי דירות מגורים מזכות בתנאים כמפורט להלן:

1. השבח הראלי עד ליום המעבר יהא פטור ממס שבח (חלוקה לינארית)
2. יתרת השבח הראלי תהא חייבת במס בשיעור של 25%.

הוראות המעבר כוללות תנאים נוספים שלא נדונו במאמר זה

עד ליום 31 בדצמבר 2013, יראו דירת מגורים יחידה של המוכר גם אם בנוסף בבעלות המוכר דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת או שהיא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997. מכירת דירת מגורים יחידה בישראל עד ליום 31 בדצמבר 2013 תהא פטורה ממס שבח, אם המוכר לא מכר בתקופה של 18 חודשים טרם המכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס כדירה יחידה, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה בבעלות המוכר יותר מדירה אחת.

החל מיום 1 בינואר 2014, התרחבה הגדרת דירת מגורים יחידה, לפיה יראו מוכר כמי שמכר דירת מגורים יחידה גם אם בבעלותו במועד המכירה בנוסף לדירה הנמכרת, דירה כמפורט להלן:

1. דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת.
2. הדירה הושכרה למגורים בשכירות משנה לפני 1997
3. חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש.
4. הדירה הנוספת נתקבלה בירושה.

לצורך הגדרת דירת מגורים יחידה, יראו כדירה נוספת דירת מגורים המוחזקת על ידי מוכר באמצעות איגוד מקרקעין אשר חלקו באיגוד עולה על שליש.

מכירת דירת מגורים יחידה בישראל החל מיום 1 בינואר 2014, תהא פטורה ממס שבח, אם המוכר מחזיק בדירה תקופה של 18 חודשים ומעלה, ולא מכר בתקופה של 18 חודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס כדירת מגורים יחידה.

כלומר החל מיום 1 בינואר 2014 חלה הקלה במכירת דירת מגורים יחידה, שכן בהתאם לתיקון הורחבה הגדרת דירת מגורים יחידה, כך שאדם המחזיק בדירת מגורים בשיעור שאינו עולה על שליש או בדירת מגורים שנתקבלה בירושה עשוי להיחשב כמוכר דירת מגורים יחידה. כמו כן ההתניה לפיה בארבע שנים טרם המכירה לא היתה למוכר יותר מדירת מגורים אחת התבטלה גם היא.

דירה שנתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח אם טרם פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה בחיים היה פטור ממס שבח ממס בגין מכירתה. הפטור ממס שבח יינתן אם המוכר של דירת המגורים שנתקבלה בירושה הינו בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש. לעניין זה צאצא של המוריש יחשב כילדיו ונכדיו של המוריש.

זהו פטור חד פעמי לפיו נקבעו הוראות כי מוכר שתי דירות מגורים יהא זכאי למכור שתי דירות מגורים בפטור ממס שבח בפער זמן של עד 12 חודשים בין אחת לשנייה, ובמקביל לרכישת דירת מגורים אחת בסכום של לפחות 75% משווי הדירות הנמכרות. הוראות החוק כוללות תנאים נוספים לרבות תקרת שווי הדירות הנמכרות.

החל משנת 2014 יינתן פטור ממס שבח, למוכר אשר במועד מכירת הדירה הראשונה בבעלותו דירת מגורים נוספת. כלומר פטור ממס שבח כאמור לעיל, יחול רק על אדם אשר בבעלותו שתי דירות מגורים בלבד המעוניין למכור את שתי הדירות בכדי לרכוש דירת מגורים אחת

דירה שנתקבלה במתנה מקרוב תהא פטורה ממס שבח. מקבל המתנה נדרש לשלם שליש ממס הרכישה אילולא והיה רוכש את המקרקעין במכירה החייבת במס. מוכר דירת מגורים אשר נתקבלה במתנה, עשוי להיות פטור ממס שבח בעת מכירתה בהתאם לתקופת החזקת הדירה כמפורט להלן:

1. אם הדירה לא שימשה את מוכר הדירה למגורים, נדרשת תקופת החזקה בדירה של מעל ל-4 שנים לשם זכאות לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה (עד לתום שנת 2013 – אם הדירה ניתנה במתנה על ידי ההורים נדרשת תקופת החזקה של 3 שנים לשם זכאות לפטור ממס שבח).
2. אם הדירה שימשה את מוכר הדירה למגורים בדרך קבע , נדרשת תקופת החזקה בדירה של מעל ל – 3 שנים לשם זכאות לפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה (עד לתום שנת 2013 קיימת הקלה לפיה אם ניתנה הדירה במתנה על ידי ההורים נדרשת תקופת החזקה של שנתיים בדירה לשם קבלת הפטור ממס שבח)

במכירת דירת מגורים מזכה, שהתמורה המשתלמת כוללת תמורה בגין זכויות הבניה הנוספות, המוכר יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין חלק מהתמורה המשתלמת בשל רכישת דירת המגורים ללא הזכויות הנוספות, אם זכאי הוא לפטור ממס שבח אילולא קיום הזכויות הנוספות.

במקרה בו שווי הדירה הנמכרת נמוך מתקרת הפטור ממס שבח הקבוע בחוק, יינתן פטור נוסף בסכום ההפרש שבין שווי הדירה לתקרת הפטור בגין התמורה המשתלמת על זכויות הבניה הנוספות.

הוראות החוק כוללות תנאים נוספים.

אדם המוכר ליזם דירת מגורים למען פרויקט "פינוי בינוי" בתמורה לדירת מגורים אחת ותמורה כספית, יהא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לתקרת הפטור כגבוה מבניהן  האפשרויות הבאות:

1. 150% משווי דירת המגורים הנמכרת (לא כולל זכויות בניה)
2. שווי דירת מגורים ששטחה 120 מ"ר.
3. שווי דירת מגורים ששטחה הינו 150% משטח הדירה הנמכרת אך לא יותר מ  200 מטר.

יחידת המגורים החלופית תהא פטורה ממס רכישה.

הפטור ממס שבח לא יחול על תמורה כספית נוספת אם נתנה בנוסף לדירת המגורים החלופית

עלה שוויה של הזכות החלופית על תקרת השווי, יהיה חייב המוכר במס על חלק אשר עלה על תקרת השווי.

הפטור ממס שבח הניתן בשל פינוי בינוי לא יפגע בזכאות לקבלת פטור אחר.

אדם המוכר ליזם דירת מגורים למען פרויקט "פינוי בינוי" בתמורה לדירת מגורים אחת ותמורה כספית, יהא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לתקרת הפטור כגבוה מבניהן  האפשרויות הבאות:

1. 150% משווי דירת המגורים הנמכרת (לא כולל זכויות בניה)
2. שווי דירת מגורים ששטחה 120 מ"ר.
3. שווי דירת מגורים ששטחה הינו 150% משטח הדירה הנמכרת אך לא יותר מ  200 מטר.

יחידת המגורים החלופית תהא פטורה ממס רכישה.

הפטור ממס שבח לא יחול על תמורה כספית נוספת אם נתנה בנוסף לדירת המגורים החלופית

עלה שוויה של הזכות החלופית על תקרת השווי, יהיה חייב המוכר במס על חלק אשר עלה על תקרת השווי.

הפטור ממס שבח הניתן בשל פינוי בינוי לא יפגע בזכאות לקבלת פטור אחר.

מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיו פטורים ממס שבח. קרוב מוגדר כ-

1. בן זוג
2. הורה, סבים וסבתות, ילד, נכד, ובני זוג של כל אחד מאלה.
3. אח או אחות ובני זוגם
4. איגוד בשליטתו

ויתור על זכות במקרקעין ללא תמורה תהא פטורה ממס שבח

הפקעה של מקרקעין שתמורתה ניתנה פיצוי של מקרקעין חלופית בלבד תהא פטורה ממס.

החלפת מקרקעין בשל צו בית משפט, עקב החלפה לא רצונית, תהא פטורה ממס שבח. הוראות החוק כוללות תנאים נוספים בהחלפת מקרקעין על ידי צו בית משפט הכוללים תשלומי דמי איזון.

*המאמר לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית, המלצה או ייעוץ מקצועי. כמו כן, יתכן והמאמר אינו עדכני או מדויק ואין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ טרם עם משרדנו.
משרד רואה חשבון צחי מנע ישמח לסייע לכם ולהעניק לכם סיוע מקצועי בנושא מיסוי מקרקעין. ליצירת קשר עם משרדנו, לחץ כאן.

פטור לדירת מגורים מזכה.

להלן התנאים המצטברים לזכאות לפטור ממס שבח:

הדירה עונה להגדרת דירת מגורים:

א. בניית הדירה נסתיימה- יודגש כי דירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור

ב. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה

ג. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר

ד. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים (כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו)

דירת המגורים הנה דירת מגורים מזכה:

הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:

א. %80 מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.98 ועד ליום המכירה.

ב. ארבע שנים שקדמו למכירה

תנאים מוקדמים נוספים:

א. על המוכר לבקש את הפטור במפורש(הבקשה משולבת בטופס ההצהרה – 7000 או בטופס 2988.

ב. המבקש ליהנות מן הפטור חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.

אם המוכר מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולה, או שהמוכר הותיר בידיו זכויות, כגון זכות הבעלות עם החכרת הדירה, המוכר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה.

ג. על המוכר לעמוד בהגדרת תושב ישראל כפי שמופיע בפקודת מס הכנסה או שהינו תושב חוץ  שיש בידיו אישור מרשויות המס שבמדינת תושבותו לפיו אין בבעלותו דירה באותה מדינה.

ד. הפטור יינתן עד לשווי התקרה (נכון לשנת 2014 התקרה הינה 4,500,000 ₪. השווי שמעל התקרה יחויב במס לפי החלק היחסי שהוא מהווה מכלל שווי המכירה).