כשאנו מתייחסים לעניין מיסוי מקרקעין לרוב נתייחס לעניין של מכירת\קניית דירת מגורים, שכן מדובר באחת העסקאות הגדולות ביותר אשר אדם ממוצע עושה במהלך חיו. לרוב, המטרה ברכישת דירה אינה למען הפקת רווח אלא לענות על הדרישה הבסיסית של האדם לקורת גג ולכן בחוק מיסוי מקרקעין קיימים מספר תנאים אשר מאפשרים למוכר הדירה פטור מתשלום מס שבח בעבור מכירת דירת מגורים.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 הוא החוק אשר מסדיר את אופן גביית המס בעסקאות מקרקעין בישראל. החוק מטיל מס שבח על מוכר מקרקעין החל על הרווח הריאלי מעסקת המכר, ומס רכישה על רוכש המקרקעין אשר חל על כל שווי המקרקעין במועד הרכישה בשיעורים המפורטים בחוק.

מס השבח מוטל על מכירת זכות במקרקעין, אולם זכות במקרקעין מוגדרת כבעלות על המקרקעין או על איגוד מקרקעין לרבות חכירה לתקופה העולה על 25 שנה. לצורך מניין תקופת החכירה, יש לכלול אופציה להארכת ההסכם החכירה אם קיימת. כלומר לעניין שבח מכירת זכות עשויה להיחשב גם חכירה של מקרקעין לתקופה ארוכת טווח היות וההטבות והסיכונים על הכנס מועברים לידי השוכר.

חוק מיסוי מקרקעין מבחין בין סוג המקרקעין הנמכר, זהות המוכר וסוג הפעולה במקרקעין לשם בחינת אופן המיסוי בכל עסקה. לשם כך נדרשת מיומנות רבה בעת בחינת אופן ביצוע פעולות במיסוי מקרקעין לרבות תכנון קונסטרוקציית מס.

לצורך בחינת כדאיות העסקה, חבות המס ואופן תכנון מס נכון נדרש לבחון טרם ביצוע העסקה פרטים רבים כגון: מהו יום המכירה, שווי המכירה, שווי הרכישה, יום הרכישה, ניכויים מותרים, פטורים, מס רכישה,  מי החייב במס ועוד נתונים  משתנים מעסקה לעסקה.

שווי המכירה הוא השווי של המקרקעין הנמכרת ביום המכירה. להלן חלופות נוספות בקביעת שווי המכירה:

1. שווי המכירה לעניין מקרקעין שהופקעה, יהא שווי הפיצוי המתקבל בשלההפקעה.
2. שווי המכירה של זכות במקרקעין, יהא התמורה שנתקבלה ממכירת הזכות.
3. במקרה בו נקבע כימס השבחישולם על ידי הרוכש, שווי המכירה אשר יקבע הינו שווי המכירה של הנכס הנמכר בתוספת גילום תשלומי מיסים המשתלמים על ידי הרוכש.

יום המכירה בדרך כלל הוא היום שבו הושלמה המכירה ונחתם הסכם מחייב בין הצדדים. אולם לעיתים יום המכירה עשוי להיות שונה כמפורט להלן:

1. מכירת מקרקעין באמצעות הוצאה לפועל, יהא יום המכירה היום שבו הושלמה המכירה על ידי הרשות המוסמכת לכך.
2. מכירת מקרקעיןבהפקעה, יהא יום המכירה, היום שבו ניתן פיצוי לאדם שהופקעה ממנו הזכות במקרקעין או יום מתן פסק דין.
3. במכירת מקרקעין על ידי מדינת ישראל יהא יום המכירה יום אישור העסקה בידי מנהלרשות מקרקעי ישראל או מי שהוסמך לכך.
4. במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי, יום המכירה יהיה יום התקיימות התנאי העתידי כפי שנקבע.

שווי הרכישה של המקרקעין יהא שוויה של המקרקעין ביום הרכישה על ידי המוכר לצורך בחינת חבות השבח ממכירת המקרקעין. מהשבח הנוצר יש לנכות עליית ערך ראלית של המקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין כולל הוראות נוספות באשר לקביעת שווי הרכישה, להלן עיקריהן:

1. שווי רכישה של חלק במקרקעין שנמכר, יהא השווי היחסי שבין חלק המקרקעין הנמכר לכלל הזכות במקרקעין.
2. שווי רכישה בהורשה – נפטר המורישלפני 1 באפריל 1981 שווי הרכישה יקבע ביום פטירת המוריש. נפטר המוריש לאחר 1 באפריל 1981 שווי הרכישה יקבע כאילו נמכרה הזכות במקרקעין בידי המוריש.
3. שווי הרכישה בידי נאמן, מפרק או אפוטרופוס וכדומה יהא שווי הרכישה כאילו נמכרה בידי מי שהקנה בידיהם את הזכות לנכס.
4. שווי רכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה בפטור ממס יהא שווי הרכישה ביום קבלת הזכות ללא תמורה, ואולם אם נתקבלה הזכות במקרקעין בפטור ממס מקרוב, בשל ויתור, לנאמן או בשל חלוקת קרקע למתיישבים, יהא שווי הרכישה כאילו נמכרה על ידי מי שממנו נתקבלה הזכות במקרקעין.
5. שווי הרכישה של זכות במקרקעין באיגוד שנתקבלה בידי האיגוד בפטור ממס לפי סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, יהא השווי שהיה נקבע אילו הזכות במקרקעין היתה נמכרת בידי האדם שממנו נתקבלה.
6. שווי רכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה דרך פירוק איגוד מקרקעין בפטור ממס, יהא שווי הרכישה כאילו נמכרה המקרקעין בידי האיגוד. (קיימות הוראות נוספות שלא נדנו בהם ).
7. שווי הרכישה של המקרקעין שנתקבלה בפיצוי בשל הפקעה, יהא שווי הזכות של המקרקעין שהופקעה.

קיימות הוראות נוספות בנוגע לשווי הרכישה שלא נדונו במאמר זה.

יום הרכישה של מקרקעין שנרכשו לאחר חיקוק חוק מיסוי מקרקעין בשנת 1963 יקבע יום הרכישה כמפורט להלן:

כעקרון יום הרכישה של המחזיק במקרקעין הינו יום שנקבע כיום המכירה ממי שרכש המחזיק את המקרקעין. כלומר, יום הרכישה נקבע כיום המכירה של המוכר הקודם או יום רכישת הזכות במקרקעין. כמו כן, במכירת מקרקעין שנתקבלו ללא תמורה ובפטור ממס בדרך כלל יום הרכישה, יהא יום הרכישה אילו נמכרה הזכות במקרקעין על ידי מי שממנו נתקבלה. הוראות החוק כוללות תנאים נוספים שלא נדונו במאמר זה.

כמו כן הוראות החוק כוללות התייחסות לקביעת שווי מקרקעין שנרכשו טרם חיקוק חוק מיסוי מקרקעין בשנת 1963, לבירור בנוגע ליום ושווי הרכישה בגין מקרקעין שנרכשו טרם חקיקת החוק יש לפנות למשרדינו

לשם קביעת השבח יותרו בניכוי הוצאות שיצאו לשם רכישת ומכירת המקרקעין, לרבות ההוצאות אשר עיקריהן מפורטות להלן:

1. הוצאות לשם השבחת הנכס
2. הוצאות שהוציא בעל הזכות במקרקעין לרכישת חזקה בנכס. לדוגמא הוצאות לרכישת זכות של דייר מוגן.
3. סכומים ששולמו בעד פינוי המקרקעין.
4. הוצאות שיצאו להשבחת מקרקעין סמוכים למקרקעין הנמכרים, אם יוכח שהוצאות אלו העלו את שווי המקרקעין הנמכרים. ההוצאות שיותרו הינו כיחס עליית ערך המקרקעין.
5. אגרות ששולמו בקשר לרכישת המקרקעין.
6. דמי תיווך בגין רכישת המקרקעין אך לא יותר מ- 2% מהתמורה ששולמה בעדם.
7. דמי תיווך בגין מכירת המקרקעין אך לא יותר מ 2% מהתמורה שנתקבלה בעדם.
8. שכר טרחת עורך דין, בגין רכישת המקרקעין.
9. שכר טרחת שמאי מקרקעין ומודד מקרקעין.
10. היטל השבחה.
11. הוצאות ריבית בשל רכישת המקרקעין שלא הותרו בהתאם לפקודת מס הכנסה.

רשימת ההוצאות כאמור לעיל אינה סגורה, ומתוקף החוק ניתן לדרוש הוצאות נוספות אשר לא פורטו ובתנאי שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או למכירתה.

הורשה אינה מוגדרת כמכירה או פעולה באיגוד מקרקעין לכן אינה חייבת במס שבח ובמס מכירה

הקניית זכות במקרקעין לנאמן, למפרק, כונס נכסים או לאפוטרופוס אינה מוגדרת כמכירה. העניק הנאמן , המפרק או האפטרופוס את זכות במקרקעין לאדם אחר יראו כאילו נמכרה הזכות במקרקעין בידי מי שהעביר את המקרקעין לידי הנאמן, המפרק , הכונס או האפוטרופוס. מעשה העברת הזכות לידי הממונים כמפורט לעיל, אינה מהווה אירוע מס, אך בעת העברת הנכס מאת ממונים לאדם אחר חלה מכירת חבות המס בשל מכירת זכויות במקרקעין

מכירת זכות במקרקעין באמצעות פסק דין אגב הליכי גירושין לבני הזוג או לילדים, לא תחשב מכירה של זכות מקרקעין ושווי הרכישה ויום הרכישה יקבע אילו נמכרה המקרקעין בידי בן הזוג שהעביר את המקרקעין.